作家：爱德华·格莱泽、赵丽霞、刘志、贝特兰德·雷诺

一、绪论

住房对于辅助福利与发展经济至关要紧。对于家庭而言，跟着家庭收入的增多，住房服务浮滥在家庭总开销中的占比会连接辅助，住房亦然大多数家庭所领有的最大批资产。对于一个经济体而言，住房一般都是社会投资的要紧构成部分。积极的住房计谋有望为经济发展和社会福祉作念出本质性的孝顺。

然则，不同国度的住房计谋存在很大的各异，什么样的住房计谋是精良的呢？昔日三十年以来，海外上逐渐发展出具有共鸣的圭臬，用于评估住房轨制和想象住房计谋。如今，不管是国度层面如故城市层面都已有实用的圭臬用于评估住房轨制的发扬，并支执住房计谋罗致。

咱们对住房轨制评价和计谋罗致淡薄四项中枢原则：住房浮滥先于资产蓄积；要浩大辅助购房才能；概括有计划房屋建筑和区位；贫窭于产权中立和稳重的租借市集。为了裁汰“居者有其屋”的社会成本，应当关注三方面的遵守：资源的诈欺遵守、供需补贴的遵守以及地皮用途管制的遵守。咱们合计，运作精良的住房轨制应当具备四项特点：长入的产权、摆脱准入和竞争的市集、透明的功令，以及包容且公谈的城市筹画。

二、住房计谋罗致的四项中枢原则

住房浮滥先于资产统共权

住房不同于寻常商品之处在于其既是浮滥品又是资产。对于房屋居住者来说，房屋是日常生涯的风景。对于房屋统共者而言，屋子不错保值，并不错在畴昔的某个时点出售变现。而对于既是统共者又是居住者的东谈主来说，屋子在提供生涯空间的同期也承担保值的功能。

住房计谋的争论徜徉于住房的浮滥品属性和资产属性之间，争论的内容频频与土产货政事经济情况、收入分拨、国度财政才能和土产货房地产业的供给响应才颖慧系。对住房资产和统共权的强调频频响应出快速城市化程度中城市中产阶级对住房的需求。对住房浮滥的强调则主要源于社会目的，即每个公民至少都应当获取安全的住房服务，并跟着国度收入水平的辅助而连接完善。

欧洲列国在私东谈主住房和保险性住房的相对规模、房屋结构和投资来源等方面存在着迢遥各异。尽管英国的住房计谋受制于坚毅形态而波动显贵，但欧洲大陆的社会住房计谋则保执着历久沉着，且愈加求实。东亚国度的基本住房计谋则是在城市化程度中恒久强调房屋统共权。

还有其他一些住房计谋主要通过提高住房领有率、裁汰购房典质贷款偿还难度来扩大住房存量和资产蓄积。在这种情况下，住房金融体系的想象过火资金来源就极为要道。另外，税收亦然影响住房资产形成的主要身分之一。好意思国的住房计谋主要通过扣除典质贷款利息和受命成本利得税的边幅迤逦补贴房屋统共者。

住房的契机成本十分要紧，因此需要关注插足新建住房的公私资源是否有其他更好的用途。由于国度和方位的履行情况不尽疏导，住房对于国度经济的永恒发展而言随机是最好的投资边幅。住房通常随机是一个家庭投资的正确罗致。日本的履行教诲标明，地价和房价执续高潮的据说其实十分危急。由此产生的泡沫一朝落空，其代价将极其腾贵。

执有住房的风险来源于房价的波动。左证基本的金融表面，家庭应该通过多元化的资产投资组合以散播风险，只是以住房为资产例必将由于类型单一导致风险增多。因此，发展其他具有稳重的风险调治后收益的家庭欢迎体式，对于社会是十分有意的。这少量对中国来说尤为要紧，因为目下中国度庭着实莫得其他体式的投资契机来完满资产千般化。

健全的住房计谋应当确保居者有其屋，而不是让房屋统共者坐等房价辅助。频频租房者收入较低，针对租借市集提供住房支执的计谋更容易匡助漏洞群体。老龄化和东谈主们生涯边幅的蜕变也激励了一些新的住房浮滥行径，这些都可能推动租房需求的辅助。适合近期住房浮滥趋势，扩大私东谈主房屋租借的供应量，还是成为了许多政府关注的问题。

浩大辅助住房支付才能

住房计谋关注住房浮滥而非住房资产蓄积，能对公众预期产生要紧影响。淌若目的定为房屋统共者的资产累积，那么世界计谋将贫窭于确保房价辅助。淌若目的定为保证合理的住房浮滥，那么世界计谋就需要确保房价沉着。高房价使得还是领有住房的东谈主获益，而毁伤了外来东谈主口的利益。频频，购房者相对于房屋统共者较为艰苦，因此高房价本质上使得资金和金钱从穷东谈主向富东谈主转换。

住房老是建筑物和地皮的概括。当供给不受规制连接，房价将平直响应建筑成本和地皮价值。淌若建筑成本下落，住房供给成本也将裁汰。建筑行业的本事变革有意于裁汰建筑成本、辅助东谈主们的住房浮滥才能，从而产生社会效益。因此，世界计谋不应该限度建筑行业的竞争或其他能够辅助本事的来源。

地皮价值则复杂一些。当地皮供应不受计谋连接时，地皮价值的辅助可能存在两种原因：一是方位政府提高土产货服务水平，这是咱们乐于看到的征象；二是城市东谈主口和经济的增长会辅助对优质区位的需求。淌若领有全部或大都地皮的方位政府足下并限度地皮供应，那么地皮通常会增值；政府还不错通过地皮用途管制限度新址供应，这也能迫使地皮增值。这种对地皮或房屋供应的东谈主为限度意味着新增住房着实不可诱惑劳能源，而迁入的家庭将为住房支付更高的价钱。

概括有计划房屋建筑和地舆位置

家庭购房不仅罗致房屋，况兼也罗致房屋所在的邻里环境。社会住房计谋其中一个最常见特别是只关注建筑却忽视区位。在较为豪阔的社会，区位以致比建筑自己更要紧。社会住房计谋一直以来更倾向于强调建筑，对于邻里环境和建筑在城市中所处的区位怜惜甚少。

中国许多城市的保险性住房方法选址偏远，纵令地价便宜但隔离工作地点和城市服务。扩充大型世界住房方法的香港和新加坡的情况有所不同，公屋的邻里环境质料与往常私东谈主住宅的邻里环境质料不相高下。早在20世纪60年代，这两个城市就还是运转专科的住房胁制实践，以确保干净、安全的居住环境。

贫窭于产权中立和稳重的租借市集

包括好意思国、新加坡和中国在内的许多国度出于各式原因而不同程度地侧重于房屋统共权。购房饱读舞计谋包括执有房屋的税收减免、政府担保典质贷款、以过火他购房饱读舞计谋。然则，租房和买房都是可行的罗致，只是二者各有意弊。出租房屋得当于中低收入、流动性大的东谈主群；而对于生涯区位固定的家庭，买房是合理的。聪敏的计谋行动方针是对租购保执中立。淌若政府有才能对浮泛东谈主口的住房浮滥进行资金补贴，那么理念念情况下，这些浮泛东谈主口不错使用这笔钱去还房贷或者交房租。

尽管如斯，咱们判辨到树立稳重的租借市集是十分必要的。租房波及的法律条约其实比购房更为复杂。因此，在都备枯竭法律连接或是完善的法律实行体系尚未健全的条款下，可能会出现许多条约不对的情况。举例，业主和租客在针对诸如谁应当承担房屋调节的连累和浴缸漏水形成的亏蚀这类问题上可能存在不对。这些不对最终需要由相应体式的法律裁决。最苟简的作念法是成立专门针对租借的仲裁法庭，对苟简的条约合同进行裁定。这个法庭不错由业主交纳限度的税费进行资助。为了保险住房租借市集运作精良，得当的法律机制是必不可少的。这个原则对中国城市来说相称要紧，因为其租借市集浩大胁制不善，租客职权得不到很好的保护，处分合同纠纷不仅费时勤劳还花钱

三、住房计谋的三方面遵守

完满住房计谋的目的是有成本的，至关要紧的是，咱们必须把成本与效益放在全部加以量度。

资源诈欺遵守

每一笔住房投资都是对稀缺资源的诈欺，住房计谋应严格确保效益大于成本。频频情况下，咱们理当但愿住房开销带来的效益会大于成本（包括建筑成本和地皮契机成本）。在中国住房空置率较高的城市，针对房屋统共权开征房地产税，有意于推动更多的闲置住房用于房屋租借，从而增多租房供给、裁汰房钱。同期，这也能够缓解动用世界资源建造保险性住房的压力。

需求侧与供给侧补贴遵守问题

住房补贴有需求侧与供给侧两种。需求侧补贴（比如住房代金券和税收抵免）有助于裁汰住户购买或租借住房的成本。供给侧补贴以新建斥地为目的，频频会左证建筑面积的大小赐与斥地商一些平允，或者由政府平直在公有地皮上成立住房，以补贴的价钱出售或出租给家庭。香港和新加坡的世界房屋策画属于后者。

原则上，需求侧或供给侧补贴都可四肢辅助受益东谈主的住房支付才能、改善其住房质料的灵验技能，但在实施中频频是无效的。在住房供给弹性很低的情况下，需求侧补贴只会导致业主的房钱收入增多，同期由于市集的住房存量是相对固定的，房屋质料也不会得到改善。对购房需求进行补贴在供给有弹性时是特意旨的，而在供给莫得弹性时则绝不测旨。

供给侧补贴的逻辑则违抗。在一个斥地商总能够以一订价钱提供住房的弹性市集，供给侧补贴对于住房价钱或质料毫无影响。最灵验的办法是由政府向目的群体平直提供住房补贴，处分该群体住房支付才能低的问题。但淌若住房用地供给不及，这种补贴办法依然行欠亨，除非政府领有地皮储备用于公屋成立。还必须指出的是，由于收入跟着时代的推移而增多，平直提供住房补贴的边幅存在着对历久佃农过度补贴的风险，除非能够严格按照受益东谈主的履行收入情况实行补贴计谋。

浩大适用于每座城市和每个时期的住房补贴体式是不存在的。因此，试图制定国度长入的住房补贴计谋（如好意思国的住房代金券和税收抵免计谋）将不可幸免地在国内不同城市之间产生本质性的补贴遵守各异。理念念情况下，补贴应当立足于当地履行情况。即便无法都备完满，至少也应该响应出通盘国度的平均景况。在住房市集快速增长的国度，追求补贴遵守将推动世界计谋转向需求侧补贴。

地皮用途管制的遵守

第三种遵守与城市筹画和地皮用途管制相关。城市筹画轨制可能会导致低效，因此对筹画管制进行成本效益分析是有必要的。地皮用途管制详情房地产用途（如居住、工业、农业或是世界用途），以及包括限高在内的与地上建筑物干系的功令。最基本的地皮用途管制八成是为交通输送规定空间，明确路网不属于私东谈主用途领域。使用成本效益分析意味着把城市空间用于交通的价值（减少出行时代或允许更多出行）与其他用途的价值比较较，估算非交通用地价值最基本的器具即地皮的市集价。

在分析地皮的私东谈主用途时（如农业、生意、工业和居住等用途），其效益基本归于地皮统共者。因此，只消地皮用途管制能够对各样用途进行灵验分拨，那么不管划为住宅区或划为工业用途，地皮应该具有梗概疏导的价值。淌若划为居住用地价值显贵高于工业用地，那么极有可能是因为规定为居住用地的面积太少，而工业用地太多。

许多城市实施特定用途分区（zoning），其依据是一些类型的地皮诈欺会产生显贵的负外部性，因此通过分区幸免负外部性对住宅区的不良影响。但要看到，许多城市行为对城市生涯着实莫得负面影响，况兼住宅和生意空间的夹杂有显贵的可达性上风，有意于减少通勤、改善交通拥挤。在这种情形下，应该幸免过度分区，饱读舞地皮的夹杂使用。

四、守旧精良住房轨制的四个圭表性的原则

从计谋目的罗致转向具体操作历程，咱们聚焦于圭表性的原则。这些原则之是以有价值，不仅是它们有助于改善遵守，况兼还因为它们自己就具有内在的经济与社会价值。

产权长入

连气儿住房计谋历程的一项原则是长入的产权和功令。换句话说，法律功令一体适用，而不是因地而异、因东谈主而异。长入性有助于形成可料念念的、透明的轨制，使得高效诈欺地皮更为容易。

哪些产权安排属于不具有长入性的情形呢？举例，有些个体能够摆脱斥地地皮，而其他个体则莫得这种职权。在农村地区，地皮胁制适用的法律可能与城市地区不同。诚然轨制得当向部分农村地区歪斜是必要的，但这不错在长入的产权轨制下，通过补贴来保护耕地或限度斥地。中国的房地产市集受到城乡地皮二元轨制的诬蔑，现时旨在长入城乡成立用地市集的阅兵清爽是朝着产权长入的主义迈出了积极的一步。

功令透明

透明的功令不错确保统共参与者都领略并遵命房地产市集的运作功令。透明的地皮用途管制意味着只消房地产斥方位法得当地皮用途管制功令，方法的许多细节就无需再受到进一步的、冗长的审查或征询。淌若地皮诈欺图中允许成立容积率为8且用途为住宅，则筹画当局对一个只占用一般面积的16层住宅楼就不错进行最简化的审查。当今对于地皮用途有“正面”清单和“负面”清单。正面清单包括可高兴的用途，意味着清单之外的任何用途将不被允许。违抗，负面清单意为不被谢却的皆可为。淌若不错自便地从网上获取分区图过火功令，这将灵验提高透明度。

透明度对于私东谈主房地产往来也很要紧。从一运转就需要明确房主和租客的连累。淌若有一到两个圭臬化租借或典质合同，且由第三方确保即使是受西宾程度不高的佃农或借款东谈主也充分通晓合同内容，那么就能完满极简意旨上的透明度。通常，卖方在圭臬房地产销售中的义务也应尽可能透明。

包容且公谈的筹画

在20世纪前三分之二的时代里，筹画被视为本事官僚的事情，并不波及各人参与。这一作念法导致为数浩繁的建筑和公路方法激起了历害的各人反对。自20世纪60年代以来，城市筹画师逐渐学会与社区打交谈，并在想象城市变化的历程中征求他们的认识。

包容性具有要紧价值。淌若咱们认可筹画的宗旨是改善东谈主们生涯，那么就应该倾听那些受方法影响最大的各人对该方法是怎样看的。在某些情况下，公众的认识可能会匡助筹画者决定是否赓续鼓吹方法。在其他情况下，包容性筹画可能促使方法连接创新。

摆脱准入和竞争

终末一个圭表性原则是房地产市集的摆脱准入和斥地商之间的竞争。在一些国度的房地产市集，有许许多多的微型建筑斥地商，以致还有十分数目的斥地商准备成立更大的建筑。市集的摆脱准入和斥地商之间的竞争不错幸免收益围聚于个别的斥地商，并确保市集能够对需求增长实时响应。

房地产斥地市集竞争受限的当然身分有两个：规模收益和规制。在某些情况下，斥方位法所需的规模和专科学问十分可不雅，这会裁汰小公司参与竞争的才能。然则，在莫得准入限度壁垒的更大的市齐集，规模经济不大可能限度竞争。摆脱竞争受限更常见的原因是错杂复杂的规制，在这种情形下唯有少数领有往常东谈主脉的斥地商才能买通各路措施，获取显贵的报恩。淌若市集被少数几个斥地商足下，他们会限度住房供应，并谋取城市产生的独特利益。

处分竞争受限的一个办法是放缓期度建筑的规制，由此形成的竞争市集将给卑劣的浮滥者带来平允。从永恒来看，摆脱准入还有可能促进行业本事卓绝，从而为浮滥者带来更大效益。

（本文节译自：Edward Glaeser, Rebecca Chiu, Zhi Liu, and Bertrand Renaud (2019). “ Chapter 16：A roadmap for housing policy: lessons of international experience”， in Rebecca Chiu, Zhi Liu, and Bertrand Renaud (ed.) International Housing Market Experience and Implications for China. London and New York: Routledge. 译者：毛熙彦、刘志）