发布日期：2024-12-08 08:10    点击次数：67

    【纲目】 连年来，房地产众筹行为一种新式融资方式应时而生。以融资开导、营销践诺和投资理解三种模式为代表，其在互联网金融快速发展的配景下促进着我国房地产行业营业模式的鼎新，具有特殊意旨。关联词，其内在法律结构与罪人吸收公众进款、罪人刊行证券等罪人步履的界限不清，以及我国在联系鸿沟的立法缺失，使得房地产众筹的正当性一直备受质疑。为了促进我国房地产众筹的健康发展，联系机构应尽快构建房地产众筹的法律体系、明确房地产众筹的主体拖累、完善房地产众筹的监管体制，切实保护房地产众筹法律主体的利益。     【要津词】 房地产众筹；股权众筹；互联网金融     【全文】     一、房地产众筹的营业模式     众筹，英文作Crowd-funding，时常指某一项目或创意的发起东说念主附近互联网的传播性，面向公众汇集小额资金，从而取代银行、投资者等金融实体或个东说念主的融资步履。一般型众筹可依据其所能取得的讲演分为捐赠型、讲演型和投资型。其中，捐赠型众筹不寻求任何讲演，属于慈善法的统带范围；讲演型众筹也称预购型众筹，以预支居品款项为特征，该类型与捐赠型众筹的调换点在于提供资金的公众都不以取得未来投资讲演为目的，其目的在于项目顺利及取得居品摧毁，因此，其都不具有投资性，不属于证券法统带，只可由合同法、居品性量法、摧毁者权益保护法等法保护[1]；而投资型众筹则依据投资者与融资者之间的法律关系，分为债权型众筹和股权型众筹，前者的融资东说念主对投资者负有还本付息的义务，后者则使投资者成为相应企业的股东，对融资项目分享收益、共担风险。     在一般型众筹的基础上，房地产众筹行为一种新兴的融资方式，其往来结构、法律关系等问题并未得到充分喜爱。跟着我国国内宽广房企接踵推出房地产众筹项目，该鸿沟中所包含的发展模式也逐步显然，其主要由融资开导型房地产众筹、营销践诺型房地产众筹和投资理解型房地产众筹三种营业模式组成。     （一）融资开导型     融资开导型房地产众筹中，开导商主要以取得开导成立资金为目的，而投资者则主要以取得房屋产权为目的，其依对象又可具体被分为定向类与非定向类；同期，在实践中也存在部分融资开导型房地产众筹项目的投资者以最终取得项目使用权为目的的情况。     1.定向融资开导型     2010年3月，众好意思集团推出了河北石家庄众好意思城房地产众筹项目，并在拿地前即与多个单元建立了联结关系，投资者也在拿地前交纳部分购房款，而这笔资金将用于拿地、开导成立等各个阶段，该项目的投资者有权对项目程度进行查考和参与配套递次成立等。其面向特定联结投资者，且在联结单元里面职工的购房需求方面有一定要求。[2]由于此时房地产项目尚未立项，拿地前支付的购房款履行上在开导商和投资者之间形成了一个房屋期权合约，投资者在合约章程的行权日，可向开导商苦求坚毅房屋预售合同或房屋买卖合同。     2.非定向融资开导型     2014年5月，吉利好房和万通控股聚积发起中国首个房地产众筹定约，并于成立今日推出碧桂园上海嘉定房地产众筹项目。该项目在开导商取得地皮使用权后、开工成立前，便面向公众投资者以每普通米为单元进行资金召募，并包装成金融债券、保障等样子发售，在召募资金量达到众筹标的后便进行楼盘成立。投资者在成立期间也可参与到项目设想等过程中，同期在建成后享有以较廉价钱认购房产的权益。[3]这相通在开导商与投资者间形成了一个房屋期权合约。另一方面，若将众筹项目建成后的不动产看作一个物权法意旨上的合座，鉴于其整个权具有合座性，其“不成在内本旨期间上加以分割”。[4]因此，多个投资者应按其投资比例对众筹标的共有整个权，此属于按份共有。[5]     3.取得项目使用权的融资开导型     2015年2月，雅墨集团、原始会与磐鼎基金聚积发起“中国首家众筹旅店——三亚雅墨半岛旅店”项目。投资者通过众筹项目参与到旅店成立中，旅店建成后每年施助稀奇于投资金额10%的摧毁卡，该卡可在雅墨集团过甚联结定约的即兴一家门店使用。[6]投资者和开导商之间形成的权益义务关系属于典型的“奇迹东说念主提供时间、文化、生存奇迹”，[7]二者所坚毅的合团结皆或部分以劳务为债务内容，[8]投资者在支付投资金额后可取得众筹项目的特殊权益，如房屋使用权、居品体验权、倶乐部会员权等，其性质肖似于前述讲演型众筹。     （二）营销践诺型     营销践诺型房地产众筹以开导商加速项目进程、投资者取得房屋产权为特征，开导商在取得商品房预售许可证后进行营销行径，接管有购房意向的东说念主群，摸底商场对项目订价的响应，其众筹项目周期时常较短。把柄具体操作的不同，其又可被分为抽奖类、拍卖类两种。     抽奖类主要以京东金融与远洋地产联结推出的“11元筹1.1折房”和“屋莫愁”房地产众筹项目为代表。2014年11月11日，京东金融“小金库”和“白条”用户只需支付11元即可取得以1.1折购买远洋地产提供的11套房源的抽奖阅历。[9]2015年6月18日，两边再次联结推出“屋莫愁”项目，其参与者只消分享“屋莫愁”页面到一又友圈，便可能取得6.18折购房的机会。拍卖类以苏州万科城联手搜房网推出的房地产众筹项目为代表。[10]万科苏州公司提供市价为90万元的房源行为众筹标的，投资者最低只需投资1000元就能参与众筹，完成众筹标的后该房源在搜房网上以6折起拍，参与竞拍对象仅限众筹参与者。[11]     由上可知，营销践诺型房地产众筹通过设定较低的参与门槛，以可能产生的高收益讲演劝诱多数投资者参与，并达到宣传房地产楼盘的最终目的。此类房地产众筹项目时常以既有房源行为众筹标的，互联网众筹平台受开导商寄予，以开导商的口头对项目进行宣传，并对开导商享有商定的权益。在前案牍例中，苏州万科公司将众筹项目提交搜房网，经搜房网审核发布后即成立寄予关系，而项目自身的风险则要由苏州万科公司承担。同期，营销践诺型房地产众筹中，众筹平台在与投资者、开导商的三方法律关系中应处于居间东说念主的地位，[12]其仅承担审核、发布项目信息的义务，并不参与投、融资两边对于坚毅合同、项目开导等问题的商谈，其收益只在众筹项目顺利后依融资额细则，并由融资方进行给付。     （三）投资理解型     投资理解型房地产众筹把柄开导商与投资东说念主的关系可被分为债权型和股权型。其中，债权型房地产众筹在开导商和投资东说念主之间形成了一个借债合同，二者属于庸碌债权债务关系。以当下宽广P2P公司对开导商的房地产典质贷款业务为代表，融资方承诺固定讲演，并时常附有典质、保证等担保方式。投、融资两边就投资金额、期限、利息等商定明确，所筹集的资金时常用于弥补项目开导过程中的资金缺口。     股权型房地产众筹则与房地产投资相信基金（REITs）肖似，开导商通过低门槛、高讲演率的房地产众筹样子劝诱多数投资者，令其同期捏有一个房地产众筹标的。此类房地产众筹时常以整个投资者为股东诞生财富握住公司，而由资管公司成立或购买不动产，并寄予物业握住公司进行握住。投资者通过捏有不动产联系收益权及不动产物业升值来取得收益，开导商则通过开首的众筹项目以及之后收取的资管用度召募资金。     2015年6月12日，万达集团通过快钱平台发起“稳赚一号”房地产众筹项目，投资者最低认购金额为1000元。该项目召募资金将用于各场所的万达广场成立，并以广场收益权、商铺房钱和物业升值行为讲演回馈投资者。[13]与此肖似的还有吉利好房网国际众筹项目。2014年8月，吉利好房网采用3套好意思国房产进行房地产众筹，并与当地一所私立大学签订了为期三年的出租公约，第四年由物业公司溢价回购，最终投资者将取得房钱及房屋溢价部分行为收益。[14]     由上可知，股权型房地产众筹中，开导商通过众筹平台诞生股份有限公司，投资东说念主则以其投资金额成为股东并共担风险，其履行属于股权众筹，投资者顺利以股权为投资样子，但愿未来大概取得分成或者股权的升值。[15]另外，在投资者取得众筹项目的特殊权益时，其所享有的收益权能按其功能、主体应属于用益物权、他物权。由此可知，权益对等的各投资者之间应类推适用准共有的章程，因其“难得于财产的使用，着眼于其使用价值和收益”。[16]     二、房地产众筹的鼎新意旨     房地产众筹所以不动产整个权、使用权或收益权为标的的一种众筹样子，其在一般型众筹的基础上有我方特有的鼎新意旨，需要单独分析与规制。     （一）风险荫庇的鼎新     比较国外的房地产众筹模式，我国部分房地产众筹项目并未进行实质上的金融鼎新，举例，前文所举营销践诺型房地产众筹中投资者的收益履行上来源于开导商的损失让利，此种模式下开导商时常以提升地产项目关怀度为最终目的，因而无法完好意思地体现房地产众筹在融资过程中侧目风险的鼎新之处。     而在这少许上，以吉利好房网旗下广州北部万科城众筹项目为代表的房地产众筹模式则更具有代表意旨。[17]该项目以广州北部万科城216套住宅为众筹标的，投资者行为受让东说念主与吉利集团旗下的财富握住公司签订《寄予财富转让往来公约》，购买资管公司向开导商提供的寄予贷款财富，这幸免了融资方和投资者顺利战斗，使得众筹平台一定程度上侧目了罪人集资的法律风险；同期，资管公司通过吉利好房网将寄予贷款进行财富证券化，结束了风险荫庇和充结束金流的目的，同期也使得众筹项目幸免了采取股权众筹的样子，一定程度上侧目了罪人刊行证券的法律风险。     （二）营业模式的鼎新     房地产众筹败坏了传统房地产行业开导商主导和银行贷款的运营模式，交融了现时主流投资倾向和互联网时间发展的时间配景。仍以吉利好房网旗下广州北部万科城众筹项目为例，开导商大概通过吉利好房网召募的资金，成本远低于银行、相信等障碍融资渠说念的融资成本，并提前锁定未来购房者，减少了前期成立和后期销售的不细则性，减低了对开导商自有资金的要乞降荒谬的营销成本；而投资者在以房屋扣头为主的收益保障基础上，有机会从拿地阶段就运行介东说念主，着实参与房地产开导的历程与握住。[18]     因此，项目的参与者能从往来中各取所需，有购房需求的投资者取得廉价扣头购房阅历，开导商能赶紧消化库存回收资金，众筹平台从往来中收取一定比例的握住费，[19]这对于促进房地产行业的快速发展具有鼎新意旨。     三、房地产众筹的法律风险     基于前述房地产众筹法律结构的复杂性，其所蕴含的法律问题也触及诸多鸿沟。由于我国当今尚未出台房地产众筹鸿沟的联系立法，本文对房地产众筹的正当性主若是通过其运营模式各方面所触及的现行法律法例进行分析，具体包括以下四个方面。     （一）罪人吸收公众进款     2010年12月最妙手民法院公布的《最妙手民法院对于审理罪人集资刑事案件具体应用法律些许问题的解释》中，明确提议认定罪人吸收公众进款或变相吸收公众进款所应具备的四个要件：第一，未经联系部门照章批准；第二，向社会公开宣传；第三，承诺在一如期限内还本付息或者给付讲演；第四，向社会不特定对象吸收资金。     在前文所述的部分抽奖型房地产众筹中，开导商并未顺利获取众筹资金，而是将其升沉为购房款或以其他奖品样子返还给投资者；同期，以股权型房地产众筹为代表的众筹模式中，由投资东说念主寄予第三方即资管公司购买并贬责房产，投资东说念主自夸盈亏，开导商并不承诺收益。由此看来，房地产众筹与罪人吸收公众进款罪存在一定离别。     关联词，从以营销践诺型为代表的房地产众筹法律主体来看，尽管地产商和众筹平台经过工商注册登记，但其向社会公众召募资金的步履则未经任何联系部门审批；过去文“屋莫愁”项目为例，参与众筹需分享项目信息至一又友圈，其体现的互联网传播性，决定了该项目宣传对象是不特定的；同期，一些投资理解型的房地产众筹项目为劝诱投资者，时常会作出收益承诺，如前文提到的广州北部万科城项目中开导商对于3%的预期年化收益率的承诺，这仍存在一定的法律风险。     （二）罪人销售房产     把柄《城市房地产典质握住办法》第四十五条和《城市商品房预售握住办法》第五条、第六条的章程，商品房预售的条目是房地产开导企业取得预售许可证。     在前文所提到的融资开导型房地产众筹中，投资者以取得房屋产权为目的，依其投资金额获取未来的购房阅历，而在定向类模式下，开导商在发起众筹项目时时常尚不具备地皮使用权证、成立工程许可证，或发火足商品房已好意思满验收等条目。对此，只消领略为投资者所取得的仅仅未来购房的期权，比及项目至少适当房屋预售条目时其才能取得房屋产权。     关联词，合同的成立是一个静态状貌，其强调的是合同坚毅过程完成后的最终扫尾，即当事东说念主达成合意这一既成事实。[20]从这一角度想考，融资者在发起众筹项目时即明确暗意投资者可取得购房阅历，此可视为房屋买卖合同的要约；投资者以购房的意愿进行投资，而对于众筹项目的基本信息也败露于可供投、融资两边领略的互联网上，因此此处存在认定房屋买卖合同的可能性。而此时开导商尚未取得房屋预售许可证，依据《最妙手民法院对于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律些许问题的解释》第二条的章程，若开导商在告状前未取得商品房预售许可评释，则极有可能靠近一定的法律风险。     （三）罪人刊行证券     《中华东说念主民共和国证券法》第十条章程，未经批准向不特定对象刊行证券或向特定对象刊行证券或向特定对象刊行证券积贮超越200东说念主的为罪人刊行证券；[21]2014年证监会公布的《私募股权众筹融资握住办法（试行）》第十二条章程，融资完成后融资企业股东东说念主数不得超越200东说念主。[22]前文中的股权型房地产众筹最容易触及以刊行证券的样子运营众筹项目，以万达“稳赚一号”为例，投资者取得的是具有财产权益属性的广场收益权，其与开导商签订的合同中均附有回购保证，从口头上看，似乎此仅为投资者与融资方之间的庸碌债权。关联词从内容上看，证券实质上代表了“具有高度畅达性的、含有财产内容的民事权益”，[23]万达“稳赚一号”在快钱平台发售时具有转让功能，项目成立三个月起投资者可聘任畅达变现，因此其性质可能被认定为证券中的债权证券，受我国证券法调整。计议到该众筹项目最低认购金额为1000元，而表面上最多可召募10亿元资金，该项目中购买证券性质的广场收益权的投资者东说念主数极有可能超越200东说念主，存在一定的法律风险。     而在实践中，开导商时常将一个房地产众筹标的分拆成多数鸿沟较小的标的财富，将每一标的财富的投资者东说念主数限度在200东说念主以下；或者如前文所举的吉利好房国际众筹项目，开导商通过在国际诞生SPV收购基础财富，从而侧目对于投资者东说念主数的松手。     （四）关联往来     《中华东说念主民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第二十一条给出了关联往来的基本法律见识，其中包含公司控股股东、履行限度东说念主、董事、监事、高等握住东说念主员与其顺利或障碍限度的企业之间的关联往来，以及可能导致公司利益篡改的其他关联往来。由此可见，我国《公司法》上的关联往来无非便是传统公司法上的“利益冲突”往来的替代，二者在履行上是一致的。[24]而我国《公司法》所规制的则是可能产生讹诈的利益冲突场所。     综不雅国内房地产众筹的各式运营模式，实践中也存在融资方与众筹平台具备关联关系，隐含讹诈可能性的实例。在前文所举的万达“稳赚一号”项目中，众筹平台快钱公司系万达集团于2014年12月26日取得控股权的全资子公司，因而该平台在筹资过程中能否作念到填塞中立并严格履行信息败露拖累存在疑问。[25]另外，2014年团贷网推出的“房宝宝”项目，其第一期产权登记的捏有东说念主东莞市浩全实业投资有限公司为团贷网主要控股；而第二期房地产众筹项目的第三方捏有东说念主东莞市汇才物业投资有限公司，其法东说念主代表则是团贷网CEO唐军，[26]因此，该众筹项目中的房产握住者能否对标的房产孤独履行寄予握住职责也相通存疑。当被认定为关联往来时，房地产众筹项目所召募的资金在众筹平台莫得引入第三方支付机构进行资金托管的情况下，极有可能被顺利划东说念主众筹平台的专用账户，并可能产生开导商附近关联关系挪用资金以致卷款叛逃的效率。     四、房地产众筹的法律进路     我国宽广房企因其流动成本少、信用品级低等原因难以取得银行贷款，该情形在我国连年来经济发展速率放缓的商场环境下更突显了房地产众筹的现实意旨。房地产众筹行业从自身特殊性启程，其未来的发展完善应从以下三个方面计议。     （一）构建房地产众筹的风控机制     我国房地产众筹鸿沟在立法层面还存在一定缺失，前文提到的宽广房地产众筹项目，由于枯竭联系的法律范例而极有可能被认定为罪人吸收公众进款和罪人刊行证券等。2012年好意思国JOBS法案的颁行，是在立法上由强化成本商场热闹向融资着力性和安全性兼顾的调停。[27]我国在构建房地产法律体系时，也应顺应商场需求，在通过立法充分保护投资者权益的前提下，适当放宽房地产众筹的准入条目与发展松手。     前文提到融资型房地产众筹中，开导商与投资者之间极有可能被认定为房屋买卖关系，这违背我国商品房预售的联系章程。对此，联系机构应幸免投资者和开导商顺利发生肖似商品房买卖的法律关系，并进一步饱读动众筹平台以金融期权的样子包装众筹标的，必要时不错适当允许开导商在法律范围内自建众筹平台。同期，应通过立法构建融资开导型房地产众筹的往来结构，开导步履化金融居品，明确房地产众筹联系居品的往来历程与往来松手，用功保障投资者利益。     而对于营销践诺型房地产众筹，其因所面向对象的不特定性而极易触违纪人吸收公众进款罪，应参照JOBS法案的联系章程，立法准许众筹网站进行某种公开宣传，这意味着，将来刊行者或中介机构可能通过报纸、收集或电视进行公开宣传，只消购买者为认同投资者[28]（Accredited Investors）和及格机构购买者（QIB）。这将成心于拓宽众筹项目的宣传渠说念，使更多中小投资者大概参与到房地产众筹项目中来。但同期应明确其法律界限，其宣传内容只可包含项目信息、融资方长途等，不容其通过媒体、互联网针对性诱导投资者进行房地产众筹项目投资。针对投资理解型房地产众筹，JOBS法案的出台予以好意思国股权型众筹以正当基础，我国房地产众筹以刊行债权型证券或投资东说念主股样子为主，因此在立法上应效仿好意思国，借《证券法》全面改造的机会，试行建立证券刊行小额豁免轨制，[29]使发起东说念主不受刊行东说念主数200东说念主以下的松手；同期，应立法允许开导商以分拆等样子限度单个众筹项目投资者东说念主数，明确众筹项目的风控标的，将其限度在法律章程的范围内。     （二）明确房地产众筹的主体拖累     针对前文提到的关联往来以及开导商或众筹平台罪人集资等步履，对其的规制离不开对我国房地产众筹法律主体的规制与素质，具体包括以下两个方面。     1.明确融资方的刊行拖累     当今我国房地产众筹的面向对象简直无门槛松手，举例前文提到的投资理解型房地产众筹中，不管是承诺固定讲演的债权型众筹，还是要求投资者参与到财富握住决议的股权型众筹，都存在讹诈的可能性，因而也极有可能使投资者承担远超出我方常识水慈祥承受才智的投资风险。     好意思国JOBS法案在对网上小额集资项目的融资鸿沟和投资上限都作出了章程，为了使投资者科学感性地聘任适当自身的投资项目，同期也为了防护中小投资者过分汇集于房地产众筹鸿沟，我国应章程单一房地产众筹项目的融资上限，把柄融资方的成本情况、信用品级来细则具体金额。此外，基于我国金融商场发展程度过期于好意思国的现实，应在JOBS法案的基础上进一步细化投资者所能投东说念主的金额松手，结合我国履行，在投资者收入与财富情状的基础上细则融资方对不同投资者的刊行额度。     2.建立孤独的众筹平台     当今国内的众筹平台主要以一批提供众筹奇迹的互联网派别网站为代表，然而此种众筹平台在现行法律体系下定位十分朦胧，极易触犯多个法律鸿沟的不容性章程。实践中，部分众筹平台的盘算范围由开首的发布项目信息缓缓扩张到投资筹议、作念市往来等鸿沟；而依据我国联系证券法律范例，只消证监会批准成立的证券公司或其他证券奇迹机构才具备从事证券奇迹业务的阅历。因此，众筹网站提供中介奇迹的步履实质上已触及前文提到的罪人刊行证券的红线。     关联词，证券公司不菲的盘算成本与房地产众筹较小的商场鸿沟之间的反差标明，在我国现阶段由证券公司诞生众筹平台在经济上并不具有可行性。[30]因此，我国在房地产众筹监管模式上应模仿好意思国JOBS法案，将众筹网站行为一种孤独法律主体的设想，对其法律基础、准初学檻、运营模式等事项进行章程，并参考法案中对众筹主体的利益均衡原则，合理树立众筹平台的权益义务。     （三）完善房地产众筹的监管体制     通过前文分析，我国房地产众筹鸿沟还存在多数的法律风险。从开导商角度来说，部分融资步履枯竭规制与素质，如前文提到融资开导型房地产众筹中，开导商在拿地前便完成认筹，关联词由于枯竭监管，开导商的专科才智、成本限度力、资金流动性等都存在不细则性，庸碌投资者很难了解，这为后续众筹项目的进行埋下了隐患；从众筹网站角度来说，该主体在现时房地产众筹往来中的法律地位不解，关联往来频发，其背后是行业监管的缺失。2015年发布的《对于促进互联网金融健康发展的率领意见》虽基本厘清了对众筹平台的监管职责与单干，但由于我国尚未出台房地产众筹行业的联系立法，监管机关一直处于无法可依的状态，这也形成了现时房地产众筹平台横暴滋长的杂沓时势。     因此，对我国房地产众筹鸿沟的监管应在严控风险的前提下明确监管机构，赋予其孤独的监管职能；同期，应坚捏利益均衡原则，兼顾推动企业融资与保护投资者利益。     1.细化融资方和众筹平台的监管拖累     开首，应从投资泉源对资金的流向进行严格把控，聘任第三方资金托管单元对召募资金进行握住，结束“宽进严管”，避赦罪人集资等风物的发生，鼓吹我国的金融监管模式由分类监管向步履监管和行政监管相结合调停。[31]其次，也并非只消松手豁免加强监管的方法才能结束投资者保护，投资者自身以及众筹网站不错结束自我监管。宽广的投资者履行上不错附近集资派别提供的里面论坛进行信息的交流与分享，增强透明度；而众筹网站基于自身发展的计议，也会春联系信息进行甄别，并对融资方进行监管，以建立商场信心。[32]     2.加强融资方和众筹平台的信息败露义务     为了根绝房地产众筹中的关联往来等风物，在信息败露上融资方的拖累范围应包括但不限于融资方称号、成本情状、公司结构、法东说念主代表、房地产开导证件等信息，其败露程度也可把柄众筹项宗旨的金额而定；众筹平台的败露范围应包括房地产众筹项目基本信息、项目审核历程、资金托管方、法东说念主代表，也需教导投资者可能出现的投资风险。同期，上述败露信息应经第三方机构玩忽，并实时向监管部门推崇。     （拖累裁剪：旷涵潇）     【凝视】 [1]彭冰：《股权众筹的法律构建》，载《财经法学》，2015（3）。     [2]新浪财经：《住宅“众筹”考试》，长途来源：http://finance.sina.com.cn/roll/20140915/105920293743.shtml,2016年5月6日走访。     [3]赢商网：《吉利联袂碧桂园众筹建房上海嘉定项目率先“试玩”》，长途来源：http://news.winshang.com/news -484808.html,2016年5月6日走访。     [4]王泽鉴：《民法物权》，第277页，北京，北京大学出书社，2010。     [5]《中华东说念主民共和国物权法》第九十三条将共有分为按份共有和共同共有。其中，共同共有系基于一定的里面关系，如配偶、家庭、结伴等；按份共有则是按照共有东说念主所捏份额分享整个权，因而，投资者就该房地产众筹项目应属于按份共联系系。     [6]众筹之家：《三亚雅墨半岛旅店——中国首家众筹旅店》，长途来源：https://www.zczj.com/project/46306.html,2016年5月6日走访。     [7]寰宇东说念主大常委会法制使命委员会民法室：《中华东说念主民共和国合同法过甚蹙迫草稿先容》，第150页，北京，法律出书社，2000。     [8]周江洪：《奇迹合同筹议》，第14页，北京，法律出书社，2010。     [9]搜狐网：《京东金融远洋地产联结细节曝光房产众筹出新样式》，长途来源：http://stock.sohu.com/20141110/n405913248.shtml,2016年5月6日走访。     [10]百度乐居：《618真实来了远洋地产携京东金融开启全民屋莫愁时间》，长途来源：http://house, baidu.com/hz/scan/0/6016871188163519354/,2016年5月6日走访。     [11]巨匠网：《9小时540东说念主搜房万科首单房产“众筹”遭疯抢》，长途来源：http://china.huanqiu.com/article/2014-09/5150014, html,2016年5月6日走访。     [12]《中华东说念主民共和国合同法》第四百二十四条章程：居间合同是居间东说念主向寄予东说念主推崇坚毅合同机会或者坚毅合同的绪言奇迹，寄予东说念主支付酬报的合同。     [13]和讯网：《万达众筹“稳赚1号”上线收益前轻后重》，长途来源：http://money.hexun.com/2015-06-12/176703749.html,2016年5月6日走访。     [14]雨山：《房地产众筹类型分析》，载《上海房地》，2015（3）。     [15]彭冰：《股权众筹的法律构建》，载《财经法学》，2015（3）。     [16]杨立新：《共有权表面与适用》，第60页，北京，法律出书社，2007。     [17]房讯网：《顶住实操：“房地产众筹”六大模式详解》，长途来源：http://www.funxun.com/news/91/20156492501.html,2016年5月6日走访。     [18]房讯网：《顶住实操：“房地产众筹”六大模式详解》，长途来源：http://www.funxun.com/news/91/20156492501.html,2016年5月6日走访。     [19]雷禹、陈文：《我国房地产众筹模式筹议——吉利好房网众筹模式分析》，载《新金融》，2015（4）。     [20]韩世远：《合同法总论》，第76页，北京，法律出书社，2008。     [21]《中华东说念主民共和国证券法》（2014年改造）第十条章程：未经照章核准，任何单元和个东说念主不得公开导行证券。有下列情形之一的，为公开导行：第一，向不特定对象刊行证券的；第二，向特定对象刊行证券积贮超越二百东说念主的；第三，法律、行政法例章程其他刊行步履。     [22]《私募股权众筹融资握住办法（试行）》第十二条章程：融资者不得公开或釆用变相公开方式刊行证券，不得向不特定对象刊行证券。融资完成后，融资者或融资者发起诞生的融资企业的股东东说念主数累计不得超越200东说念主。法律法例另有章程的，从其章程。     [23]刘俊海：《当代证券法》，第83页，北京，法律出书社，2011。     [24]施天涛、杜晶：《我国公司法上关联往来的皈向过甚法律规制——个利益冲突往来王法的中国版块》，载《中国法学》，2007（6）。     [25]搜狐财经：《万达出资20亿购快钱51%股权》，长途来源：http://business.sohu.com/20141226/n407308348.shtml,2016年4月20日走访。     [26]东莞市消委会摧毁维权网：《千东说念主众筹买别墅：灰色地带的法律风险》，长途来源：http://www.gddg315.gov.cn/zxyw/wqe/2014/07/04/6210.html,2016年4月20日走访。     [27]龚鹏程、臧公庆：《好意思国众筹监管立法筹议过甚对我国的启示》，载《金融监管筹议》，2014（11）。     [28]鲁公路等：《好意思国JOBS法案、成本商场变革和小企业成长》，载《证券商场导报》，2012（8）。     [29]杨东：《论我国股权众筹监管的困局与出息——以〈证券法〉修改为配景》，载《中国政法大学学报》，2015⑶。     [30]刘明：《好意思国〈众筹法案〉中集资派别法律轨制的构建过甚启示》，载《当代法学》，2015（1）。     [31]杨东：《股权众筹应“宽进严管”》，载《上海证券报》，2014（12）。     [32]袁康：《互联网时间公众小额集资的构造与监管——以好意思国JOBS法案为模仿》，载《证券商场导报》，2013（6）。