最近写了20篇海淀了，昌平得温雅一下了。昌平开年第一个新盘“越秀·星耀将来”，这两天公布了户型图：76两居、92-97-107三居、132四居。神气10月拿地，按以往越秀大干快上的操盘作风，这个如实略慢一些。可以荟萃，固然朱辛庄热度高，但昌平南的竞争也如实不小。还有回龙不雅的二手分流新址的买家。不外在这个神气上，昌平报规有了超大冲破：① 有会所了，昌平南第一份。好像1400平米，篮球馆、影音室、棋牌室等传奇都安排上了。②目测南曙光台封进室内（送一半面积）+飘窗+北向修复平台，这就意味着多数面积的赈济，目测得房率会到90%。阳台封进室内，这比龙湖不雅萃的开敞阳台更实用。之前昌平得房率最高的要属北京国贤府，星耀将来还多赈济了北向修复平台。神气瞻望2月底绽放样板间，全套而已可文末扫码干系小助手。今天先跟环球聊聊好像开什么价钱、是否有性价比、不利成分提醒。也接待预约周二晚的直播，我们会共享昌平南新盘的对比评测.xlsx。01星耀将来，即是之前的小沙河地块，属于朱辛庄平替板块，走路到朱辛庄地铁站1.8公里。低密度，全部8层以下的小洋房，朱辛庄这几年是一水的45/60/80米的高层小区。始终温雅的同学们应该知说念，朱辛庄地铁盘三居，都630万以上、700多万了。在朱辛庄掌握，出现了500多万的选拔，环球都景况比一比。要道开荒商也放风“订价会很有竞争力”，价钱这块我们后头说。在装修措施上，传奇“比朱辛庄扫数楼盘都要好”。我们把官方的报规图作念了标注，环球能看的更明晰些：小区一共商量了978户，17栋住宅楼，获利于1.8的低容积率，每栋楼最低6层，最高8层。户型方面，星耀将来相比浅易，分红四类：① 走量的两面宽三居，92平，边户97② 主力的三面宽户型，107平三居③ 中心楼栋，132平四居④ 顶层异常户型：76和98的三面宽① 最闲居的户型，92-97㎡两面宽三居：92是中间户，97平是边户，户型花样同样。

两面宽的三居，只须一个卧室朝南，环球会认为差点意旨道理。100平米以内，就不可给咱来个三面宽的三居吗？小助手把朱辛庄2019年之后供应的扫数楼盘、扫数户型图翻了一遍。还别说，真有30多套，大华启辰府的89，都南向临街。星耀将来的92-97户型，也都临路，我揣摸订价上会相比低，念念了解选房避坑、杂音情况的一又友，可文末扫码商榷，备注星耀将来。② 数目最多的，是107平的三居。1米5宽的阳台，揣摸会像北京国贤府似的，把过剩的墙体打掉，径直包进室内。107的户型至极可以。从现时来看，它是朱辛庄一众新址、二手房里户型，最佳的一档。如果价钱过劲，十足是能跟越秀星樾的小三居掰掰手腕的。③ 132平四居，买入贯注事项。

星耀将来的楼栋排布，是“行列式”的。

这种排布优点，是日照、透风成果好。可是比起交集式的排布，“行列式”排布，楼间距受限，莫得更大的空间作念景不雅组团。这样一看，蓝色部分的132平楼间距、景不雅面积都跟其他楼栋差未几，那买的是什么呢？谜底是南侧超大阳台、北侧的修复平台赈济。买132平，买的如故得房率，而不是楼王上风。④ 很值得温雅的“顶退户型”。许多老买家知说念，顶退容易出矿藏户型就在于数目少、南向面宽值钱比如98平的三居，在社区的中心楼栋，这个户型在132的顶层，就保证了南侧三面宽，短进深。76的两居，也作念到了南向三面宽，南北通透、全明。更多分析环球可以进昌平买房群，文末扫码或加yansuzhushou。也接待预约周二晚的直播，线上聊~02说说环球温雅的价钱吧。① 都是朱辛庄平替，谁更有性价比？动作平替，第一条即是跟朱辛庄保抓好价差。不然会被赢家通吃，环球如死去买朱辛庄的地铁盘。我果敢预见一下越秀的订价计策，应该上会比在售的朱辛庄新址低廉上大几千像92和97平户型应该会低于整盘的价钱，用廉价去卷昌平南一大堆新址，罕见是梧桐星宸龙湖不雅萃我们具体望望。

pk朱辛庄：敬重地铁、高预算的，我认为如故会买朱辛庄。

朱辛庄存量的三居，越秀星樾93-96的三居卖光了，后续房源瞻望630万起，天下将来115的要700万+。

念念松手预算的，500万+买三居，可以温雅星耀将来。

也有粉丝跟我吐槽：小沙河固然离朱辛庄1.8公里，可是过了定泗路，又是另外一个世界了。

ps，龙湖不雅萃即是第三世界了。

pk龙湖不雅萃：小沙河的位置、得房率、户型缱绻要更好些。

从逻辑上说，星耀将来应该比不雅萃贵。

不雅萃以6万的价钱开盘，照旧被市集拍总结了，现时特价5.5万，还相对感性一些。

揣摸星耀将来的价钱，会在不雅萃市集价上，再加一些。

有一又友说，朱辛庄地铁旁，终末一块0029地块，2月18日就要拍了，将来会不会在报规上也拿到90%的得房率？

这个要在4、5月份揭晓。

如果能，那么星耀、不雅萃的价钱，都会被压一下。我们抓续温雅。

pk高教园：梧桐星宸照旧网签629套，除了照旧预订、未网签的，好像还有350套未售，货值17亿。

梧桐得房率75-80%，星耀90%掌握，总价段有重合。

原来我认为这俩盘会相互分流，PK一下。

可是梧桐星宸卖最佳的99三面宽三居，只剩一、二层了，没房了。两个盘竞争其实就不大了。。。

② 后有追兵除了上头提到的，2.18要拍的朱辛庄0029地块。我们了解到，在星耀将来掌握，还有两块住宅用地0006地块和0009地块，（星耀将来是0005地块）。容积率分手是1.9和1.8，和星耀将来至极。固然莫得提到何时出让，关于星耀将来来说，快速抢跑+走量是一个必须执行的阳谋。因此，环球十足可以期待一下，它的居品力和订价。最新动态我们第一工夫发昌平群，可文末扫码进。③ 开荒商现时对昌平市集判断很保守。星耀将来最终户型是76两居、92-97-107三居、132四居。10月份拍地的工夫，有东说念主说越秀不会出小户型。8层以下的小洋房，建筑参数和北京国贤府雷同。像国贤府同样，作念改善亦然可以的，毕竟越秀的海淀豪宅、石景山的改善盘，都卖的可以。但星耀将来的居品定位如故偏刚需，确认啥？开荒商对市集信心不够，也对。其实昌平南的买入逻辑如故贯串海淀外溢，作念中小户型更妥当。现时的市集，利润率是其次，让买房主说念主能买得起，房企能回正现款流，才更迫切。03星耀将来的不利成分汇总：总的来说，星耀将来莫得地铁是硬伤。动作平替，比其他盘离朱辛庄更近，何况密度低、得房率高、精装也更好，价钱方面有上风。可是一些不利成分，我们也一并教唆环球，更多商量接待文末扫码进昌平群，或预约周二晚的直播。我们如故看这张报规图：① 北侧-公交场站的交通影响星耀将来的北侧，一街之隔即是公交场站我们认为公交场站主要的影响，如故交通的影响，杂音不大。但琢磨北侧1-4号楼92，97和107平的一又友，如故得温雅一下这个问题。② 西侧-距昌平线带来低频退换影响最近的距离是60米掌握，因为昌平线是地上铁，是以杂音和退换低频，详情存在。我们查了一下政府网站，西侧说念路一直向南延长到定泗路这一段，都交给了开荒商代建，传奇开荒商会建隔音屏，缩小杂音的影响。但低频退换如故会存在，琢磨西边楼栋的一又友，主淌若107户型要贯注。我认为开荒商订价的工夫，也会琢磨到这个问题，到工夫看价钱。如果西边价钱到位，也可以琢磨，毕竟地铁和火车不同样，夜间是不走车的。③ 南侧-楼栋临路情况这个楼间距、采光可以，我们小助手都不念念作念讳饰分析视频了。不外最南侧一瞥14-17#，过于蚁集说念路，主淌若92-97平米我们正在作念3D的看房系统，你能走进这几栋楼、每个房间，去感受一下临路的视线和距离，可文末扫码干系。④ 还有粉丝问我，5号楼的西边50米有一座电站，我认为影响不大。终末，我们照旧作念收场昌平乐高版块的房价舆图2024回龙不雅二手真确成交明细.xls，能给你选房提供更多数据复古，可以文末扫码加入昌平买房群了解。更多的信息，我们会在直播间跟环球共享。严肃买房的账号17年头就启动运营了，是地产圈最早一批作念C端，温雅买房主说念主的账号。严肃本东说念主亦然15年的媒体东说念主。之前在互联网大厂，认真寰球本色业务，昨年启动和几个小伙伴一都作念传媒职责室，如故地产行业。不外不仅仅作念本色了，线下的业务也启动了，也有我方的选房师团队了，我们全北京新址都有团购勾通~这样更相宜生意逻辑，良性轮回是以环球有买房商榷、看房、选房的需要，接待文末扫码干系我们！粉丝专享：神气分析商榷、严肃团队一双一带看，大额团购优惠。